sábado, 12 de mayo de 2018

TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO.






¿Qué es el derecho de traspaso?

Se puede definir como un supuesto de cesión, mediante precio, de un local de negocio, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, que queda subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento. El traspaso implica, la sustitución de un arrendatario por otro.

Cuando se produce el traspaso, no se celebra un nuevo contrato, sino el mantenimiento del primitivo con las mismas condiciones y características, salvo la sustitución que se produce en la persona del ARRENDATARIO que ahora pasa a ser ocupado por esa TERCERA PERSONA. El nuevo arrendatario tendrá las mismas obligaciones y derechos que contenía el contrato de alquiler del local.

El traspaso local de negocio, según la fecha del contrato de arrendamiento, está regulado, o bien por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964), o por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (Ley 29/1994). Es decir, si el contrato de arrendamiento del local que se quiere traspasar, es anterior al 1 de ENERO de 1995 (fecha de entrada de la LAU 29/1994), se le aplicará las normas previstas en la Ley de Arrendamientos de 1964. Si en cambio, es posterior a dicha norma, se tendrá en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994.

En la vigente LAU de 29/1994, el término “TRASPASO DE LOCAL “ ha sido sustituido por el de “CESIÓN DE LOCAL“, y está regulado en el artículo 32.

Los Juzgados y Tribunales tienen declarado que la introducción de una tercera persona en el uso de un local de negocio previamente alquilado a otra persona (“arrendatario”), ya sea total o parcial, gratuita u onerosa, temporal o permanente, sin que medie consentimiento del arrendador o título que la justifique, llámese cesión, subarriendo o traspaso, es CAUSA DE RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento, a no ser que se acredite cumplidamente por el arrendatario demandado la legalidad de esa permanencia del tercero en el local de negocio.

El derecho de traspaso local de negocio, como derecho que ostenta el arrendatario tiene consideración de derecho personal y puede ser renunciado.

Si en un contrato de arrendamiento de local de negocio, figura expresamente que el arrendatario no tiene derecho de traspaso o cesión, en caso de que se hiciese con la oposición del arrendador, procederá la nulidad del traspaso así como será causa de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

El derecho de traspaso al formar parte del patrimonio del arrendatario, es un derecho susceptible de ser embargado.

Diferencias entre traspaso y el subarriendo :

En el subarriendo de local de negocio, el arrendatario arrienda a su vez el objeto de su contrato, convirtiéndose en arrendador (subarrendador) frente al subarrendatario. Se crea así una relación triangular entre arrendador, arrendatario y subarrendatario que quedan vinculados sobre la base del subarriendo pactado.

En el subarriendo, frente a lo que ocurre en el traspaso, se mantiene el vínculo primitivo entre el arrendador y el arrendatario, entablándose al mismo tiempo una relación nueva en virtud de la cual, el arrendatario (subarrendador) -sin que su vínculo contractual se extinga-, cede total o parcialmente el uso y disfrute que tenía como arrendatario sobre la finca en virtud del primer contrato de arrendamiento, cediendo parte del contenido de su derecho. Trasmite la posesión pero mantiene el vínculo contractual.

En el TRASPASO LOCAL DE NEGOCIO, se ceden los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento a un tercero, desapareciendo de la relación contractual el antiguo arrendatario, que es sustituido por el nuevo.

En el subarriendo se elevará la renta que ha de pagar el arrendatario al dueño del local.


REQUISITOS PARA EL TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO ( en contratos anteriores al 1 de enero de 1995):


Los requisitos que a continuación vamos a comentar, afectan a aquellos locales de negocio que se quieren traspasar y que el contrato de arrendamientos suscrito por el dueño y el inquilino ESTÁ COMPRENDIDO entre 1965 y el 1 de ENERO de 1995, a los que se le aplica el TEXTO REFUNDIO DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS de 1964 (Decreto 4104/1964) .

En estos contratos , han de concurrir necesariamente de forma conjunta para obligar al arrendador al reconocimiento del traspaso local de negocio, una serie de REQUISITOS.


La exigencia conjunta de los requisitos para el traspaso local de negocio implica que, de cumplirse convenientemente todos ellos, el arrendador no tiene que consentir el traspaso, sino que ha de pasar por él sin poderse oponer.

Los requisitos exigidos se imponen con carácter de derecho necesario, de forma que la falta de cualquiera de ellos faculta al arrendador para no reconocer el traspaso.

No obstante, la exigencia de tales requisitos puede ser suplida por el consentimiento del arrendador al traspaso haciendo inexigible alguno o algunos de ellos.

Los REQUISITOS son:

1) Se requiere por la Ley que el arrendatario que pretenda traspasar lleve legalmente establecido en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.

2) El adquirente ha de contraer la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de un año.

3) Se exige que el adquirente contraiga la obligación de destinar el local traspasado, durante el periodo de un año, a negocio de la misma clase que venía ejerciendo el arrendatario. Después de haber obtenido el traspaso del arrendamiento del local, el nuevo arrendatario ha de solicitar licencia por simple transmisión de titularidad para dedicarse al mismo tipo de actividad, aunque anteriormente ya existiera otra licencia

4) Se exige como requisito necesario para la existencia legal del traspaso, la fijación de un precio cierto por el mismo.

5) Se requiere que el arrendatario notifique al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término al que cobra la renta materialmente, su decisión de traspasar el local y el precio convenido. En cuanto a la forma en que ha de practicarse tal notificación, se exige que sea fehaciente.

6) Se establece la necesidad del otorgamiento del traspaso mediante escritura pública, en la que debe consignarse, bajo responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito de notificación fehaciente y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador. A partir del momento del otorgamiento de la escritura pública es cuando se entiende producido el traspaso, momento a partir del cual el cesionario pasa a poseer la calidad de arrendatario, aunque no haya ocupado el local, y a partir de tal momento surge la obligación de pago del precio del inmueble arrendado. El otorgamiento de la escritura pública de traspaso no se podrá llevar a cabo hasta pasados treinta días desde que el arrendatario realice la primera notificación con su intención de traspasar al arrendador. Puesto que este plazo de treinta días es con el que cuenta el arrendador para ejercer su derecho de tanteo sobre el local arrendado.


7) Se establece la obligación del arrendatario de notificar fehacientemente al arrendador, a su apoderado, administrador y en último término a quien materialmente cobre las rentas, dentro de los 8 días siguientes al otorgamiento de la escritura, de la realización del traspaso, precio percibido, nombre y domicilio del adquirente, y la constatación de que éste ha adquirido la obligación de permanecer en el local arrendado un año, destinándolo durante ese tiempo a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.

Derechos de tanteo y retracto del arrendador

Los derechos de tanteo y retracto, constituyen dos fases de una misma pretensión, gozando en ambos casos el propietario arrendador de preferencia adquisitiva cuando el arrendatario pretende el traspaso del local, es decir, tiene un derecho frente a tercero, de rescatar el local.

Mediante el derecho de tanteo el arrendador al que se le notifique la intención del arrendatario de traspasar el local arrendado, podrá adquirir con carácter preferente el citado local, dentro de los treinta días siguientes a aquél en que se produzca la citada notificación.

Si el arrendador decide ejercer el derecho de tanteo, deberá abonar al arrendatario el precio estipulado para el traspaso conforme a la notificación practicada.

En cualquier caso, el ejercicio del derecho de tanteo sólo confiere derecho al arrendador a recuperar la posesión del local arrendado, pero no por ello adquiere el negocio que en el mismo se viniera desempeñando.

El propietario que adquiere el local arrendado sin existencias, como consecuencia del tanteo, no se encuentra obligado a continuar ejerciendo industria o comercio en dicho local.

El derecho de retracto es un derecho del arrendador para poder recuperar el local, cuando habiéndose efectuado ya el traspaso, el arrendatario, o bien no le hizo la preceptiva oferta, o bien traspasó por un precio inferior al que le notificó.

En cualquier caso el retracto se extiende, al igual que ocurre con el tanteo, al local arrendado, y no al negocio en él ejercido.

La acción de retracto deberá ejercerse dentro de los treinta días siguientes a aquél en que se notifique por el arrendatario la realización del traspaso. Y en caso de que no se hubiese realizado la notificación o en los supuestos de dación o adjudicación en pago de deudas el plazo comenzará a contar desde que tenga conocimiento de la transmisión y sus condiciones esenciales.

El arrendador queda obligado a satisfacer el precio real abonado por el cesionario adquirente, así como los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho por el traspaso.

Participación del arrendador en el precio del traspaso

El arrendador que no hubiera ejercitado el derecho de tanteo o retracto tendrá derecho a participar en el precio del traspaso.

La participación en el precio del traspaso no es incompatible con el aumento del precio de la renta que va a provocar el traspaso. La cantidad con que participa el arrendador en el precio del traspaso será retenida por el cesionario del precio del traspaso para su abono al arrendador, lo que indica que el obligado a pagar tal cantidad es el cedente.

La forma de tal participación teniendo en cuenta las reglas para su determinación es la siguiente:

1) Prevalece en primer lugar el pacto entre las partes. Conforme al mismo la participación en el precio del traspaso será la que arrendador y arrendatario determinen.

2) A falta de acuerdo la participación se determina en función del año de construcción o primera ocupación, conforme a los siguientes porcentajes: si el local se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936, la participación será de un 30%; si fue después del 17 de julio de 1936, y antes del 2 de enero de 1942, de un 20%; si fue después del 1 de enero de 1942, de un 10%.


3) Si el arrendatario que lo sea por traspaso, traspasa a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura pública de su traspaso, los porcentajes señalados en el apartado anterior se incrementarán en un 50%.

Elevación de la renta del local tras un traspaso:

El arrendador podrá elevar la renta del arrendamiento del local por cada traspaso que se produzca.

El criterio de elevación puede responder a dos criterios:

– En primer lugar prevalece lo que las partes pacten. Teniendo en cuenta obviamente que en este caso el pacto es entre el arrendador y el cesionario, puesto que el arrendatario cedente desparece de la relación arrendaticia.

– A falta de acuerdo, el incremento será del 15% sobre la renta que viniese pagando el arrendatario en el momento de realizar el traspaso.
REQUISITOS PARA LA CESION DE LOCAL DE NEGOCIO (contratos de arrendamiento posterior al 1 de enero de 1995):

Cuando en el local arrendado se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento (la LAU 29/94 ha suprimido el término TRASPASO por el de CESION) SIN NECESIDAD de contar con el consentimiento del arrendador. Si en el contrato de arrendamiento se prohíbe la cesión ( que es igual que traspasar), en caso de que se produzca en contra de lo pactado, el dueño podrá resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual.

El arrendador tiene derecho cuando se CEDE UN LOCAL DE NEGOCIO a una ELEVACION DE LA RENTA del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato, salvo que en el contrato de arrendamiento se haya pactado otro porcentaje distinto.

No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

La cesión del local de negocio DEBERÁ NOTIFICARSE de forma fehaciente al arrendador en el PLAZO DE UN MES desde que aquéllos se hubieran concertado.

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